Ny dom fra Høyesterett styrker dine rettigheter ved boligkjøp: Mindre risiko for å tape krav på skjulte feil og mangler

Når du kjøper bolig og det dukker opp skjulte feil eller mangler, kan det ofte oppstå tvist mellom kjøper og selger. En ny høyesterettsdom fra september 2025 gir viktige avklaringer om rettighetene dine som boligkjøper – særlig etter de nye reglene i avhendingsloven fra 2022. Her forklarer vi dommens hovedpunkter – og hva den betyr for deg som vurderer advokatbistand ved boligkjøpstvister.

Bakgrunn for dommen

Kjøperne av en bolig fra 1939 oppdaget etter overtakelse store problemer med museskader, feil ved yttervegger og feilmontert fuktsperre i garasjen. De fremmet krav om heving og erstatning, alternativt prisavslag, mot selger og selgers forsikringsselskap.

Selger hadde tidligere opplyst om mus i boligen og at det var ufaglært arbeid utført, men manglene ble først oppdaget etter kjøpet, blant annet etter bruk av sakkyndig.

Saken gikk hele veien til Høyesterett fordi lagmannsretten mente kjøperne tapte retten til å klage, da de ifølge retten ikke hadde undersøkt eiendommen godt nok før kjøpet. Høyesterett vurderte om dette var riktig forståelse av avhendingsloven.

Hovedkonklusjoner fra Høyesterett

Kunnskap om risiko er ikke nok

Høyesterett slår fast at det ikke er tilstrekkelig at kjøper kun er kjent med en generell risiko for feil (f.eks. at det har vært mus eller ufaglært arbeid). For at mangelskrav skal gå tapt, må kjøperen faktisk kjenne til den konkrete mangelen, eller klart burde kjenne til den. Generelle risikoopplysninger gir ikke selger fritak for ansvar.

Undersøkelsesplikten er begrenset

Det er ikke en generell plikt til omfattende undersøkelser før kjøp. Kjøper skal foreta vanlig og aktsom besiktigelse under visning, men trenger ikke bruke sakkyndig på forhånd. Med mindre selgeren har gitt tydelig beskjed om spesielle forhold som bør undersøkes nærmere, kan ikke kjøper tape krav kun fordi man ikke har undersøkt ekstra nøye.

En invitasjon til visning anses som oppfordring til en vanlig besiktigelse, men ikke mer. Kun hvis selger tydelig ber om undersøkelse av noe spesifikt, oppstår strengere undersøkelsesplikt.

Mangel må faktisk avdekkes eller være påregnelig

Kjøper kan bare tape retten til å reklamere hvis det enten var klare tegn til skade på visning, eller at selger konkret oppfordret til grundigere undersøkelse. Hvis kjøper ikke hadde rimelig grunnlag for å oppdage mangelen (for eksempel fordi skade kun kunne avdekkes av fagfolk), vil kravet bestå.

Høyesterett opphevet lagmannsrettens dom

Lagmannsretten hadde tolket reglene for strengt og feil, og Høyesterett opphevet dommen. Kjøperne hadde ikke mistet retten til å fremme krav for museskader og feil ved yttervegger og garasje, selv om det var kjent at det var risiko for slike feil.

Hva betyr dommen for deg som boligkjøper?

Denne dommen gir sterkere rettigheter til boligkjøpere etter regelendringene etter avhendingsloven i 2022, ved at du ikke mister retten til å klage på skjulte mangler selv om det var opplyst om risiko, så lenge selve mangelen ikke var kjent eller burde vært lett synlig.

Du har plikt til å gjøre en vanlig visningsbesiktigelse, men trenger ikke bruke sakkyndig med mindre selger tydelig ber om det.

Generelle oppfordringer i f.eks. prospekter («anbefaler grundig gjennomgang») gir deg ikke utvidet undersøkelsesplikt.

Dersom det oppstår skjulte mangler etter kjøpet, vil denne dommen gjøre det lettere å få medhold i krav mot selger – eller forsikringsselskapet – for eksempel prisavslag eller erstatning.

Hvorfor er denne dommen viktig ved tvist etter boligkjøp?

Dommen gir økt forutsigbarhet og trygghet for privatpersoner ved boligkjøp og legger press på selger og megler for å opplyse om alle forhold – ikke bare nevne mulig risiko vagt.

Oppsummering

Hvis du har oppdaget feil eller skader etter boligkjøp – selv om det var varslet at det kan være risiko – kan du ofte likevel ha krav på prisavslag, utbedring eller erstatning så lenge selve mangelen ikke var kjent på kjøpstidspunktet eller var lett synlig. Undersøkelsesplikten er ikke absolutt – og Høyesterett har slått fast at informasjon om risiko ikke alene fratar deg krav. Trenger du hjelp i en boligtvist, kan en erfaren advokat bistå deg basert på den nye rettspraksisen.

 

Kontakt oss for bistand

Vi i Sandvika Advokatkontor er tilgjengelige for boligkjøpere som har fått avslag eller lite hjelp fra sin boligkjøperforsikring, og bistår i forhandlingene mot selgere og forsikringsselskaper. Saken viser at målrettet og grundig juridisk arbeid nytter – du trenger ikke akseptere et avslag eller dårlig tilbud.

Vi er her for deg!

Advokat Andreas Møien har lang og omfattende erfaring med saker innen avhendingsloven. Han har løpende oppdrag for både kjøpere og selgere av boliger, og bistår med alle eiendomsrelaterte saker.