Det er altså gjennom planlegging at rammene legges både for bebyggelse og infrastruktur og all annen arealbruk. Denne planleggingen skjer i hovedsak i kommunene, men planlegging for utbygging initieres stort sett av private interesser. Det er tre typer arealplaner etter plan- og bygningsloven, kommuneplanens arealdel, områdereguleringsplaner og detaljreguleringsplaner alle med egne bestemmelser.

Plan- og bygningsloven gir i stor grad kjøreregler for hvordan planleggingen og byggesaksbehandlingen skal foregå og setter kvalitetskrav til bygninger og anlegg. Disse saksbehandlingsreglene suppleres av reglene i forvaltningsloven. Det regelverk som skapes gjennom planlegging skal følges ikke bare når utbygging finner sted, men også ved bruk og forandring av bygninger og arealer i ettertid.

For så sikre at loven og arealplaner etterleves inneholder plan- og bygningsloven regler om plikt til å søk om byggetillatelse før man går i gang med et byggearbeid. Man må også søke om tillatelse for å endre bruken av en bygning og for å fradele nye tomter.

I arealbruksspørsmål står ofte sterke interesser mot hverandre. Kommunen representerer samfunnsinteressene og er i utgangspunktet den sterkeste part når beslutninger skal tas. Likevel er de rettslige problemstillingen som blir reist ved plan- og byggesaksbehandlingen mangfoldige og konfliktene store. Den vanlige konfliktløsningsmekanismen er at private parter benytter seg at klageadgangen etter forvaltningsloven.

En klage mot kommunen kan rette seg mot saksbehandlingen eller lovanvendelse. Ofte vil man også påberope seg den ulovfestede læren om myndighetsmisbruk.

Det kan være fornuftig å søke juridisk bistand på en rekke stadier i plan eller søknadsprosessen. Kommunen skal i utgangspunktet gi tiltakshavere nødvendig informasjon om plan- og byggesaksprosessen, men det viser seg at denne informasjonen er av høyst ulik kvalitet. Det vil derfor være nyttig å få satt prøve på denne informasjonen før man legger ned store ressurser i sin byggesak eller sin arealplan.

De rettsregler som legges inn i arealplaner er ”hjemmelagede” (lagd i kommunen) og har ofte ikke et presisjonsnivå som forhåpentligvis kjennetegner alminnelig lovgivning. Denne mangel på presisjon er opphavet til mange konflikter. En lang rekke planbestemmelser gir kommunen hjemmel til å utvise et skjønn. Da oppstår spørsmålet om å finne yttergrensen for slik skjønnsutøvelse. Det sies fra lovgiver at plan- og bygningsloven skal være en ja-lov. I realiteten er nok dette en sannhet med modifikasjoner, men meningen er å understreke legalitetsprinsippet i norsk lovgivning. Ethvert inngrep overfor borgerne skal ha hjemmel i lov.

Den som ikke har fått nødvendig tillatelse eller gjennomfører tiltak som er forbudt etter lovgivningens materielle bestemmelser, vil bli gjenstand for såkalt ”ulovlighetsoppfølging”. Slik oppfølging går ut på å gi pålegg om retting eller fjerning av tiltaket. Ikke sjelden vil kommunen utferdige løpende tvangsmulkt inntil pålegget er etterkommet. Kommunen kan i tillegg utferdige overtredelsesgebyr for brudd på plan- og bygningsloven. Slike brudd kan være at man gjennomfører et arbeid uten å ha engasjert ansvarlig søker eller at man ikke sorterer bygningsavfallet godt nok. Den som er ilagt slike sanksjoner vil ha klageadgang, men også mulighet til å søke etterskuddsvis om å få godkjent tiltaket likevel.

Søknader om dispensasjon er et vanskelig kapittel. Hvorvidt man kan få dispensasjon avhenger av at begrunnelsen holder mål i forhold til lovens kriterier. Den må anbefales å søke juridisk bistand i dispensasjonssaker.

Endelig må nevnes plan- og bygningslovens regler om ekspropriasjon og refusjon. Før man reiser slike saker for kommunen bør man uten unntak skaffe seg juridisk hjelp.

TA KONTAKT MED ADVOKAT

Har du spørsmål om plan- og bygningsrett er du velkommen til å ta kontakt med en av våre dyktige advokater. Ta gjerne kontakt med advokat Andreas Møien på am@sandvikaadvokat.no eller telefon 67 50 50 00.