Ny bolig – overtakelse stanser ikke alltid forbrukerens krav på dagmulkt
Når man inngår avtale om oppføring av ny bolig, er det mange viktig spørsmål som man må avklare før kontraktsigning. En av disse er fristen som entreprenøren har for å fullføre arbeidet.
Overtakelsen er den viktigste begivenheten i et byggeprosjekt, og utløser en rekke plikter og rettigheter for både entreprenøren og byggherren.
Dersom overtakelse ikke skjer til avtalt frist, kan det være at entreprenøren er i forsinkelse. Med forsinkelse menes i rettslig sammenheng en oversittelse av en avtalt frist, som er forårsaket av forhold parten selv bærer risikoen for.
Ved overtakelsen går risikoen for boligen over fra entreprenøren til byggherren, reklamasjon- og foreldelsesfristen tar til å løpe, entreprenøren får krav på sluttoppgjøret og et evt. krav på dagmulkt stanser.
Overtakelse skjer normalt ved overtakelsesforretning. Imidlertid er det vanlig at overtakelsesforretningen utsettes til et senere tidspunkt eller ikke gjennomføres. Etter bustadoppføringsloven kan overtakelse anses for å ha skjedd selv om det ikke er gjennomført overtakelsesforretning.
Det er to vilkår som må være oppfylt. Arbeidet må være «fullført» og byggherren må ha «flytta inn» jf. budstadoppføringsloven § 14 annet ledd. Dersom arbeidet ikke er fullført, men byggherren har flyttet inn, anses ikke overtakelse for å ha skjedd. Dagmulkten fortsetter å løpe.
Ikke sjeldent oppstår det også uenigheter mellom entreprenøren og byggherren om mangler ved arbeidet eller om det fortsatt gjenstår arbeid. Entreprenøren kan også ha fremskaffet midlertidig brukstillatelse fra kommunen som gjør at man kan ta i bruk eiendommen i påvente av ferdigattest.
Budstadoppføringsloven er ikke harmonisert med plan- og bygningsloven bestemmelser. Selv om det det foreligger midlertidig brukstillatelse, betyr ikke dette at arbeidet er «fullført».
Bestemmelsen må suppleres med regelen i boligoppføringsloven § 15 tredje ledd som sier at byggherren bare kan avvise ytelsen dersom det foreligger mangler som gir ham «rimelig grunn til å avvise».
Hva som nærmere skal til for at det skal anses rimelig for kjøperen å avvise ytelsen og kreve dagmulkt, må særlig sees i sammenheng med mangelens betydning for bruken av boligen. Dersom boligen kan brukes som forutsatt, hjelper det ikke om det er mangler som må utbedres. Det er først berettiget å avvise når feil og mangler er slike at den daglige bruk påvirkes. Dersom mangelen innebærer at boligen ikke kan brukes som forutsatt, vil byggherren normalt ha rimelig grunn til å avvise ytelsen, og dagmulkten fortsetter å løpe. Hva som utgjør en «rimelig grunn» til å nekte overtakelse må vurderes konkret i den enkelte sak.
Byggherren kan kreve dagmulkt uavhengig av om det er lidt et økonomisk tap. Dagmulkten utgjør 1 promille av det samlede vederlaget som entreprenøren skal ha. Omfatter avtalen også eiendomsretten til grunnen, er dagmulkten 0,75 promille. Det kan ikke kreves dagmulkt for mer enn 100 dager.
TA KONTAKT MED ADVOKAT
Sandvika Advokatkontor har lang erfaring med å bistå både entreprenører og forbrukere med problemer som oppstår under et byggeprosjekt.
Ta gjerne kontakt med advokat Erik Stendal på epost es@sandvikaadvokat.no eller telefon 98661151 ved spørsmål eller ønske om bistand.
Vi er her for deg!
Advokat Erik Stendal har lang erfaring og omfattende erfaring med bygg- og entrepriserett. Han har løpende oppdrag for både forbrukere, boligutviklere og håndverkere som søker hans bistand ifm håndtering av bygg- og entrepriserettslige problemstillinger.
